中国消费者报报道(记者孙蔚)随着楼市调控进入深水区，实施二手房指导价成为新的杀手锏。二手房指导价的效力已经在深圳、广州、上海等地得到验证：深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交跌入冰点、广州楼市热度骤降……近期，北京楼市调控再度加码，在海淀区启动了二手房指导价试点，此前大热的学区房遭遇重拳出击。

海淀先行试点

近日，北京市海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为，同时结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

据记者了解，海淀区房地产经纪协会此次给出交易指导参考价的29个小区，包括了多个此前大热的学区房，比如蜂鸟家园、新起点嘉园等。这29个重点小区分小户型(60平方米以下)、中户型(60-90平方米)和大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价，超过指导价1%则不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交。

北京市房协相关负责人表示，在严格监管下，仍有个别中介机构为争取多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式，恶意抢单、撬单，既扰乱了二手房交易市场，也不利于房地产经纪行业的良性健康发展。此次发布二手房交易指导参考价，在政府部门加大调控力度、强化执法检查的同时，有助于促进房地产经纪行业的自律良性发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《中国消费者报》记者采访时表示，北京此次自律行为由行业协会发起，中介机构共同参与，对非理性推高价格争夺房源的恶意竞争行为说“不”，既可以有效避免房地产经纪行业恶性无序竞争，促进中介机构规范良性发展，也有利于一些过热区域的二手房市场价格回归理性。

“解决大城市住房问题，一个很重要的方面就是二手房，尤其是与学区房挂钩的二手房。所以此类政策还是符合预期的，将进一步解决大城市二手房价格虚高的问题。”严跃进表示。

剑指学区房过度炒作

“我们已经接到通知，挂牌价高于指导价的房子都下架了。”在蜂鸟家园楼下的链家门店，经纪人小吴告诉《中国消费者报》记者，“这次要求很严，高价的房源在链家、贝壳上都不会再展示，只能内网推荐。新挂出来的房子如果不符合条件，整个行业不得接受登记委托，否则会吊销执照。”

记者在贝壳找房平台上看到，蜂鸟家园9月成交参考均价为181737元/平方米，在售房源为23套，目前多数报价集中在15万元-16万元/平方米左右。而该小区指导价为小户型为17.1万元/平方米、中户型14.6万元/平方米、大户型14.6万元/平方米。

也有中介人员对《中国消费者报》记者直言：“其实，指导价对涨幅较大的学区房作用更明显，对于非热点小区来说只是限报价，作用并不大，因为目前的成交价跟上半年相比已经回调，基本都低于指导价。”据介绍，以海淀黄庄小区为例，其二手房指导价为14.7万元/平方米，但9月的成交价格在13.3万-14万元/平方米不等，均低于指导价。

合硕机构首席分析师郭毅对《中国消费者报》记者表示，这个参考价更多还是针对海淀一些热点学区板块和热点社区进行约束，核心目的是为了多管齐下管控学区房的炒作之风。

记者在贝壳找房平台上看到，海淀区非热门学区房挂牌价与指导价相差并不大。以育新花园为例，该小区指导价为小户型8.8万元/平方米、中户型7.8万元/平方米、大户型7.8万元/平方米。贝壳找房平台上显示，育新花园9月成交参考价为89556元/平方米，在售房源为20套，目前多数报价集中在7.8万元/平方米左右。

诸葛找房研究中心数据显示，自2021年以来，海淀区二手房市场热度整体较高，成交价格呈现上涨态势，此后随着“多校划片”等教改政策的逐步落实，二手房成交价格有所回落。从成交量来看，从6月到9月，海淀二手住宅成交量已连续3月下滑，但月度成交量仍在2000套左右。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，从二手房市场来看，随着北京“多校划片”打击学区房炒作以及防止违规资金流入楼市等政策的逐步落实，市场有所降温，二手房市场价格上涨节奏放缓，基本维持较稳定运行。海淀区在此基础上针对部分热点小区出台二手房指导价机制，进一步促进了房价维持平稳。同时，对部分学区房价格虚高，一定程度上带动区域二手房价上涨的现象起到一定的警示作用。

或将全市推广

据记者统计，目前落实二手住房参考价制度的城市共有10个，包括深圳、上海、宁波、成都、三亚、西安、广州等。值得注意的是，此前，上海、深圳、广州等地均已发布针对二手房的价格参考机制，北京是4个一线城市中唯一一个尚未全面发布二手房价格参考机制的城市。

58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者表示，二手房指导价对市场的影响可以从深圳、上海等地明显看出来，深圳二手房市场已经连续多月成交环比下降，上海的二手房成交量也快速回落。各城市出台二手房交易指导参考价是个大趋势，目前北京只是在海淀先行试点，预计北京二手房参考价格未来扩大到全市只是个时间问题。

张波表示，对于已经进入到存量房为主的一线城市，二手房的调控政策显得尤为重要。但二手房指导价要想对市场形成直接影响，还需要相关配套政策，例如房贷政策与指导价同步核准，对于明显超过指导价的房源在线上不予展示等，以保障二手房市场的平稳有序发展。