【案情简介】
贾先生通过知名地产中介购买吴先生房屋，房屋正常过户并且贾先生的家人户口也正常迁入。
5年后，贾先生通过中介与买家王先生签订了房屋买卖合同，双方约定：“在付清房屋全款后，第一，卖方需协助买方正常办理房屋的过户手续；第二，卖方需协助买方办理户口迁入手续；第三，房屋过户和户口迁入手续只要有一项不能满足卖方需承担20万违约金”。协议签订后，贾先生与王先生正常办理完毕过户手续，王先生户口正常迁入。
此后不久，贾先生却被王先生告上法庭，要求贾先生承担吴先生户口未迁出的违约责任。
【判决结果】
一审判决：
一、被告贾某于本判决生效之日起十日内支付原告王某户口迁出违约金80000元；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
被告贾某不服一审判决，提出上诉。
二审判决：
驳回上诉人贾某的上诉，维持原判。
【律师解读】
《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。在二手房买卖过程中，务必要注重违约条款的设定，在发生纠纷时才能保护到合同当事人。
本案中，由于贾先生没有与吴先生就户口迁出事宜进行相关约定，导致在承担违约责任之后再向吴先生追偿的败诉风险很高。正相反，王先生恰恰是在合同中约定了户口迁出违约金而有效地保护了自己的合法权益。
虽然贾先生声称自己对此事确实不知情，自己按照房屋买卖合同的规定，已经履行了户口迁出手续，且王先生的户口已经正常迁入，不应该承担违约责任。但事实上吴先生的户口却一直落在该房屋上，贾先生显然在客观上对此事还是存在一定过错的，应当承担40%责任。买方的户口已经正常迁入，但是对于交易房屋具体情况亦有查明义务，应当承担60%的责任。贾先生认为已经按照房屋买卖合同的约定履行了户口迁出手续，并不存在违约情形，未迁出户口的是吴先生，此违约责任应由吴先生承担，但根据合同相对性原理，若贾先生要求吴先生承担赔偿责任，应当另案起诉。
由于贾先生没有与吴先生签订关于户口迁出事宜的违约条款，如果起诉，贾先生的败诉风险很大，贾先生再三考虑之后决定不再起诉吴先生。吴先生一家的户口，已经在法院审理过程中，经过与迁出地和迁入地的相关机构协调，办理了迁出手续。
至此，该房屋买卖合同纠纷终于尘埃落定。
【作者简介】
白桂香，现任北京市盈科律师事务所合同法律事务部商务合同研究项目负责人，长期关注公司合规相关法律发展动态，深耕商务合同领域，对公司经营过程中涉及的公司治理、投资并购、知识产权、不良资产等等方向具有浓厚的兴趣。
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