搬家，还是交更贵的房租？在过去一年中，不少在大城市打拼的年轻人都面临过这样的选择。

2021年，全国55个主要城市的房租平均涨幅接近10%，八个一线城市的个人房源租金相比2020年同期上涨24.55%，其中成都的租房平均价格相较去年同期上涨40%，北京、上海、杭州等地的涨幅也超过了20%。

高涨的房租，已经成了广大都市异乡人们不得不面临的问题，而且不仅仅是财务问题。

城市租客的嬗变

在过去30年间，中国大城市的租房群体发生了很大的变化。早期，在大城市租房的主要人群是“农民工”群体。当时，高学历的年轻人租房大多只是短期过渡，最终还是要买房。但在今天，中国大城市里的大量年轻人开始长期租房度日。

在最近一项覆盖全国十个超大城市的大规模调研中，我和我的研究团队发现，租房群体主要由80后和90后构成，他们占到中国特大城市租房总人口的62.9%。在80后与90后的青年租房群体中，四分之三是外地租客，外地租客中61%拥有大学或以上学历。

高学历、中高收入的青年群体已成为中国大城市租房的主要人群，这很大程度上是因为他们越来越难买得起大城市的房子。随着中国城市化水平提高、房地产业快速发展，购买大城市的房产变成了抵御通货膨胀的最好投资。同时在中国，住房往往与孩子教育资源等公共服务绑定，更加强了购房者的买房意愿和投资信心。而“炒房”热钱涌入超大城市，则进一步抬高了房价。

约十年前，大城市里的年轻人买房虽然也需要贷款，但如果有父母资助，或是卖掉二三线城市老家的房子，还能在深圳、上海等大城市买得起房。但如今，原本上海近郊90平米、200万的房子，现在已经涨到了七八百万。很多年轻人即便卖掉老家几套房，也买不起上海一套房。

我们研究发现，在中国当下的租赁市场环境和户籍政策下，是否拥有住房，极大影响了在大城市打拼的年轻人的幸福感和公平感。在拥有住房的人群中，有77%的人认为自己是一个幸福的人，比租房者高出近20%；两者对生活满意度的总体评价差异更高达24%。可见，教育水平更高并不一定更幸福，是否拥有属于自己的房子，对中国大城市年轻人的幸福感影响更大。

而影响他们幸福感的一个原因，就是房租占比过高。在去年房租上涨前，高学历外地租客的房租就已占据其收入的近1/3。实际上，他们的个人收入往往高于本地拥有住房的群体，但他们房租的支出极大抑制了子女教育和文化消费等方面的开销，降低了他们的幸福感。

同时，租房的体验还影响着年轻人对社会公平的感受。实际上，影响他们社会公平感的主要因素在于有没有本地户口。近年来一些较小的城市不再强调户口的重要性，但在北京和上海等大城市，一个人的户口在决定获得教育、医疗、养老和社会保障等公共资源方面仍发挥着关键作用。比如，无本地户籍人口的子女，难以获得本地的公共教育资源，特别是平等参加高考的权利。因此，不论是否有房，有本地户口的城市居民往往会认为社会更公平，而外地租客的的社会公平感则相对较低。

值得注意的是，在研究中，本科及以上学历的青年租客，虽然在学历、职业、个人收入等方面存在优势，但他们的社会公平感却是最低的，幸福感也相对较低，甚至低于教育程度不高的外地租客。这也许是因为，他们觉得自己的学历、职业和收入都不比本地有房、有户籍的群体差，但他们既买不起房，在一些公共服务上也被排除在外。

但处于最弱势地位的，仍然主要是无本地户口、学历在本科以下的外地租客。他们占特大城市租房总人口的29%，受教育平均年限是10.6年，职业主要是个体工商户、服务业人员和产业工人。他们的个人收入其实不低——与自有住房和本地租房群体相差不远——但他们的家庭收入最低，同时工作稳定性最低、工作和居住环境最差、晋升机会最渺茫，且更难以得到他人尊重。房租在他们的日常消费支出中占比最高，仅次于高学历外地房租客，同时他们还要支付高昂的子女教育和赡养老人支出，因此也是文化消费支出最低的群体。他们感受到本地人的排斥最强烈，还常被认为是破坏社会治安、公共秩序和本地文化的群体。因此，他们的幸福感与公平感都较低。

从城市发展的角度看，在2013年，无论是从GDP增长，还是人口增速来看，中国以服务和消费为主要优势的大城市，都已超过以工业生产和投资为主要优势的中小城市，成为经济增长的新动能。在此背景下，快递员、外卖送餐员、餐厅服务员等服务人员已经成为大城市商业服务业的主体，每天维持着城市的正常运转。实际上，大城市对这一人群的人数需求也远大于高端人才。

“房租之困”何解？

大城市聚集了中国最前沿的创新、发展力量，而年轻人是不断推动各行各业发展的新鲜力量。满足都市年轻人的生活与发展需求，不仅是政府的职责所在，也是提升城市竞争力的必然要求。当房价高不可攀，房租不断上涨又让在大城市的工作和生活变得愈加艰难，严重影响年轻人的幸福感和公平感。大城市的年轻人如何能在他们所工作、作贡献的城市获得一处安身之所？

首先，要降低房租支出的占比，长期来说，需要政府增加保障房和公租房供应，特别是这方面的土地供应。目前，地方政府往往更愿意将有限的土地，以较低价格卖或租给能带来持续财政收入的工业企业，而卖给房地产商和民用住宅用地的价格非常高。这类土地供应有限，就导致了居民住房价格上涨。

政府也开始意识到发展保障性租赁住房的重要性。今年，国务院第一次明确了住房保障体系中要包括公租房、保障性租赁住房。住建部也将发展保障性租赁住房列为今后几年内工作的重点。

但在各大城市建立完整的住房保障体系尚需时日。短期来看，应减少房租的税费负担，给租房群体减免税费，同时出台法律法规抑制房租过快上涨，控制房租的涨幅。如2021年8月31日，住建部发布的一则文件中就明确提出：城市住房租金年度涨幅不超过5%。

另一方面，政府应增加落户本地机会，提供均等化的公共服务，减少户籍、住房等因素相关的歧视性政策，尤其对非大学生外地租客，政府也应为其子女教育和居住提供更公平、优质的公共资源。

当租房变得越来越普遍，不管是减轻房租的负担，还是解决租住不同权和户籍带来的不公平待遇，都是未来必须解决的事情。如果这些年轻的奋斗者无法安居乐业，城市和行业的发展也将无从谈起。