本报记者 吴奕萱 见习记者 邬霁霞

    新年伊始，宁波楼市也迎来了一场“暖意融融”的土拍。1月19日下午，随着5宗竞价封顶地块摇号结果出炉，宁波2021年第三批集中供地尘埃落定。据宁波市自然资源和规划局数据显示，本批次市六区共出让38宗宅地，土地总面积约143万平方米，计容总建筑面积约334万平方米，全部成交，成交总价款约247.6亿元，整体溢价率7.1%。

    诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱在接受《证券日报》记者采访时表示：“宁波第三批土拍表现较佳，但同时也是在预料之中。由于土拍规则适度放松加之近期市场政策端接连释放改善信号，尤其在房地产相关的融资方面也有适度放宽，更是在一定程度上增强了房企拿地‘底气’，带动宁波第三轮土拍表现不俗。”

    土拍规则调整 品牌房企回归

    在经历了第一批集中供地买家“争抢”，第二批集中供地买家“弃场”的冰火两重天之后，宁波对第三批集中供地的土拍规则进行了调整与优化。

    宁波本次土拍基本转向“限房价、限地价、摇号”的方式决定竞得人，改变了此前竞人才/租赁用地的阶段，同时将封顶溢价率从最高的30%降低到15%，在地块达到限价后将通过线下摇号的方式确定竞得人。

    另一方面，宁波采取了用地意向预申请制度，房企可以提前勾地，预申请人可在公告期内就地块出让起始价格、开发建设要求等事项进行咨询，并向政府承诺愿意支付的土地价格。同时，倘若地块竞得人预申请了所竞得地块，其出让价款缴纳时间可在地块正式出让公告规定的时间基础上延期4个月。

    有业内人士表示，通过摇号+降低封顶溢价率可以有效遏制高价地，保护房企的合理利润空间；“勾地”方式则给予了房企足够的时间与政府沟通和了解市场；延长缴纳出让价款时间让房企有了足够的资金缓冲区。

    土拍规则的调整使得房企拿地门槛有所放松，资金压力有所缓解，进而促使房企拿地积极性也逐渐提高。

    本次参拍房企超30家，房企参与数量远超过第二批土拍。从拿地房企来看，相较于第二批集中供地由地方国资平台拿地为主导，此次集中土拍中地方国资平台拿地占比明显下降，品牌房企拿地占比增加，华润、绿城、滨江、江山万里等宁波深耕房企均有地块竞得。

    王小嫱认为：“品牌房企回归也是为市场释放了一定的积极信号，毕竟自第二轮土拍规则收紧以及市场调控加码后，民企在集中土拍中的身影逐渐减少，因此在宁波的第三轮土拍中，民营类品牌房企重现土拍现场，将对市场信心起到很大的提振作用。”

    巍然视点创始人、宁波资深房产评论专家叶巍俊表示，众多品质房企的回归，“十几家开发商抢一块地”重现市场，一方面显示了明星土地的吸引力，一方面也侧面反映了2021年四季度以来，开发商的资金压力正在逐步缓解，信心在修复，这对于楼市无疑是一针强心剂。

    首推共有产权住房用地“全面回暖”还需时日

    值得注意的是，宁波首宗共有产权住房用地（江北区JB19-04-11应家保障用房I期2#地块）也在此次集中土拍中完成拍卖出让，由宁波市保障性住房建设投资有限公司以底价2.99亿元竞得，这也是浙江省内首宗共有产权住房出让用地。

    根据出让文件显示，上述地块为共有产权住房项目，竞得人必须按照政府审核确定的销售方案，定向销售全部住宅给政府审核确定的保障对象。共有产权住房不动产首次登记之日起一年内，代持机构按照结算价格8800元/平方米对已完成销售的住宅进行结算；共有产权住房不动产首次登记之日起满一年仍未售出的住宅，由代持机构按照8800元/平方米收购。

    记者了解到，该地块位于庄桥板块甬樾湾北侧，而甬樾湾南侧是体量5.4万方的集商业、文化、体育、卫生、教育、社区管理服务于一体的邻里中心，预计于2023年底建成交付。区块内还有配套学校及幼儿园，预计将于2022年建成使用。此外，该地块还毗邻规划地铁7号线宝轴西路站。

    基于宁波第三批土拍的“回暖”，宁波地产人和购房者不免发出疑问“宁波楼市真的回暖了吗？”

    对此，王小嫱表示：“此次土拍回暖对于宁波市场甚至全国市场来说具有积极的意义，但并不排除近期政策端较为密集的改善信号，造成市场沸腾属短期型，而且虽然房企融资层面有所放松，去年年底回款表现较佳，但接下来的债务仍然较多，压力亦是不小，同时虽然房贷层面稍有放松，但市场监管依旧较紧，若出现违规资金流入房地产，调控也必将收紧。因此，此次土拍回暖并不意味着宁波楼市全面回暖。”

    香颂资本执行董事沈萌告诉《证券日报》记者：“回暖的预期太过于乐观，从第三次土拍的细节看，整体市场景气仍然低迷，虽然全部成交，也有很明显人为因素甚至政策因素的影响。楼市大格局不改，小气候随着货币政策的调整出现一些短期的变化，但这种积极变化是否能转化为长期的趋势，目前仍然存在很大不确定性。”