日前，“天价商铺”引发热议。

据红星资本局此前报道，一间位于四川省成都市春熙路商圈的商业用房被拍卖。该商铺属于临街商铺，面积为16.6㎡。起拍价20.54万元，最终以1356万元的价格被拍下，单价81.6万/㎡。

据了解，成都繁华商圈的商铺单价一般最高不超过20万元/㎡，与之相比，这间16㎡的小商铺可谓天价。

近几年，互联网兴起，实体商业受到冲击，叠加新冠疫情的影响，“天价商铺”少见于报端。那些核心商铺，究竟面临怎样的现状呢？

一桩财产纠纷，4间相邻商铺被拍卖

面积、评估价相同，其中一间拍出“天价”

日前，一间位于四川省成都市锦江区联升巷18号附1号1楼的商业用房在阿里拍卖平台上进行拍卖。

该商业用房的面积为16.6㎡，位于春熙路商圈。保证金4万元，起拍价20.54万元，评估价29.35万元。经过687次竞买后，该商业用房以1356万元的价格被拍下，单价81.6万/㎡，相较起拍价翻了60余倍。

此次拍卖由成都市青羊区人民法院委托四川勃森拍卖有限公司（下称“勃森拍卖公司”）进行相关工作。

1月7日，红星资本局致电勃森拍卖公司的相关负责人，对方表示，这是正常的司法流程，竞拍者也是正常加价，只是相对来说溢价较高。“在拍卖成交后，只要竞拍者在规定时间内把尾款缴了，这是合法合规的。如果竞拍者没有依法缴纳尾款，法院也会根据相关的规定来进行处理。”

此外，勃森拍卖公司在相关报告中曾提到，相关案件是连仕成（申请执行人）与四川京熙商贸有限公司、魏加强（被执行人）(2021)川0105执恢770号（借款合同纠纷）案件。

红星资本局注意到，在1月5日至6日，因(2021)川0105执恢770号案件拍卖的商铺共有4间，均为面积16.6㎡的一楼临街商铺，4间商铺彼此相连，除了前文中的“天价商铺”，其余3间商铺分别为联升巷18号附2号、附3号、附4号，且评估价、起拍价、保证金均一致，但成交价格却相差数倍，最低的一间成交价为264万元。

此外，2019年10月，联升巷18号附5号1层（16.6㎡）、附6号1层（16.6㎡）的两间商铺曾被一同拍卖，被执行人也是魏加强，评估价、起拍价、成交价均为244.02万元，单价为7.35万元/㎡。

目前，天价商铺引发热议，甚至被房产中介当做宣传噱头。联升巷的定位是“小吃街”，租金价格在10—90元/㎡/天左右，如果按一个月2万元租金计算，1356万元的天价商铺需出租56年才能回本，租售比高达1:677。

而联升巷当下商铺转让价格未能查找到，但位于春熙路、太古里商圈的其他商铺，转让单价一般在1-20万元/㎡。

商铺市场供需下滑，价量双跌

曾经，商铺是不少人投资的第一选项，甚至有“一铺养三代”的说法。2012年前后，天价商铺新闻频出，但在2016年后，“最贵商铺”、“铺王”的新闻几乎销声匿迹，开始有人提问：为什么北京、上海的商铺这么便宜？

这背后是我国商业营业用房市场的变迁。商业营业用房，也就是俗称的“商铺”。据前瞻经济学人数据，2009-2017年，我国商业营业用地投资完成额总体呈增长态势，但增速总体放缓。2018年，我国商业营业用地投资完成额首次出现小幅下滑，后连续三年减少，2020年为13076.06亿元，同比下降1.13%。2021年1到5月，全国商业营业用地投资完成额为4590.59亿元，同比增长6.1%。

近几年，互联网兴起，实体商业遭受冲击。红星资本局整理统计局数据发现，我国商业营业用房连续3年出现价量齐跌；叠加疫情的影响，商铺单价也有所起伏，但起伏并不算太大，2021年已有所回升。

另一方面，商铺能卖出天价一般有三个原因，一是商铺本身的增值空间，二是铺租回报，三是作为商业实体的盈利能力。因此单价“铺王”往往是繁华地段的小面积商铺，一般从事小吃、饮品等零售业务。而随着城市不断发展，多中心、多商圈成为城市新特征，核心地段的客流在一定程度上被分散，不少商业聚集区还面临转型升级，导致“铺王”难以再现。

以广州为例，2012年广州“铺王”是北京路的一个雪糕店，产权面积9.6㎡，成交单价近146万元/㎡。2013年，上下九西门町又出现了一间报价234万元/㎡的“天价铺”，开始有声音质疑其出价过高。

2014年，西门町仍然是广州一手商铺市场价格最高昂的“铺王”，最贵的商铺成交单价为50万元/㎡，且上下九等传统商业街的铺租开始出现下滑。2020年，据中国指数研究院数据，广州天河、荔湾两区成为一手商铺网签均价最高的区域，为4万元/㎡。

2012年，深圳东门人民北路上也出现一间“天价铺”，面积仅32㎡，同时分租给三个小吃店使用，报价158万元/㎡，而当时深圳东门商铺最高成交单价为80万元/㎡。据美联物业全国研究中心数据，深圳2021年上半年一手商业平均成交单价为6.7万元/㎡。

北京、上海也有类似现象，2012年，北京最贵商铺单价为28万元/㎡，上海七浦路喊价50万元/㎡的商铺已算是“天价铺”。

北京中原数据显示，2021年，北京商业市场平均成交价2.7元/㎡，同比减少530元/㎡。成交额TOP10的商业物业项目中，成交单价最高为8.6万元/㎡。

据佑威房地产研究中心数据显示，2021年，上海商铺类产品成交均价为2.8元/㎡，年成交面积创最近6年新低。

全球最贵街道风光难再续

我国商铺的高光时刻，发生在香港。

香港地少人多，每年还有大批观光客慕名前往，主要购物区（铜锣湾、中环、尖沙咀、旺角）客流量极大，零售业态以奢侈品、药妆、快销时尚、餐饮等为主。强大的消费力支撑着高昂的租金，一个卖鱼蛋的小摊，可能只有几平米，一个月的租金也要20万元。

2013年，高纬环球发布《Main Street Across the World》研究报告。榜单(一个区域只有一条街区上榜)中，香港铜锣湾打败纽约第五大道和巴黎香榭丽舍大道，排名全球第一，每平方英尺租金3017美元一年，约合人民币每年20.7万元/㎡。

2014年，铜锣湾拍出天价“铺王”。一间13㎡的小商铺以1.8亿港元易手，折合人民币1177万元/㎡。

然而经济波动叠加疫情，最贵商业街逐渐黯淡。

首先是商铺空置率升高，据美联工商铺数据，2018年，旺角、尖沙咀、铜锣湾、中环4个核心零售区空置率一度降至5.6%，其中旺角空置率更是低至3.5%。

2019年三季度，4大核心区空置率上升至6.5%。

2020年，受疫情、封关等各种因素的影响，访港游客减少99%，核心区商铺空置率屡创新高。一季度4大核心区空置率上升至9.2%，三季度再次上升至12.5%。

2021年，香港开始推动短租，昔日的奢侈品被超商便利取代，4大核心区一季度空置率回落至11.5%，三季度空置率再次回落至10.9%。

但情况并不完全乐观，香港核心区街铺的租售价格自2013年开始见顶回落，目前核心和商铺的售价已跌至2010年左右的水平。

美联工商铺数据显示，2017年，香港工商铺的上亿港元的成交共录得260宗，成交金额达1653亿港元。而2021年，香港整体工商铺成交量7004宗，成交金额1312.8亿港元。

另据观点地产消息，工商铺成交信息显示，2021年香港盛汇基金以2750万港元购入旺角洗衣街一间面积约960平方英尺的商铺，单价约合人民币25.21万元/㎡；原业主亏损850万港元，约合人民币695万元。

租金的跌幅更大，据第一太平戴维斯数据，截至2021年第三季度，铜锣湾年内租金跌幅为3.8%，较2013年的最高位跌去八成。尖沙咀年内跌幅6.1%，并较最高位时跌去73.6%；旺角年内跌幅5.2%，较最高位时跌去68.9%。

某一间商铺突显天价，并不能代表整个市场，投资商铺，入局还需谨慎。

红星新闻记者 俞瑶 陶玥阳