北京二手房步入“限价时代”？此前楼市已连续三月降温
作者：孙梦凡
专家预计，北京热点行政区有望跟进，西城区跟进概率较大。
二手房市场调控浪潮，正悄然蔓延到北京。
9月29日，据市场消息，海淀区房地产经纪协会近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为；同时，结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布二手房交易指导参考价。
实际上，早在“靴子”落地之前，近日关于北京二手房指导价的消息已开始传播。一份网传名单显示，海淀对29个重点小区均出台了挂牌指导价，包括蜂鸟家园、科育小区、黄庄小区等，其中多数小区指导价与实际价格变动不大，有的打了八折。
负责蜂鸟家园片区的某房产中介告诉第一财经，海淀房协确实针对性出台了二手房挂牌指导价，其中多为热门学区房片区，后续房源挂牌的话，需要参考相关指导价来进行。
多位受访专家表示，目前北京只是在海淀区先行试点，对市场影响几何，还需相关配套性政策，如房贷政策同步参考价进行核准等。不过，海淀部分小区有了价格指引后，还是会对成交量形成区域性的下行影响，部分业主观望心理或会上升。
热门小区被“针对性指导”
在二手房指导价“横空出世”之前，北京楼市已经历了一轮过山车行情。
中原地产数据统计显示，今年一季度，北京市场出现复苏行情，二手房成交从1月份的1.75套、2月份的1.29万套、攀升至3月份的2.2万套，并在此后高位运行至6月。
但从7月开始，楼市降温苗头出现，二手房成交开始下行，这一趋势延续至8月、9月。数据显示，8月北京二手房网签套数为15942套，环比下降10.7%；9月截至27 日，二手房成交量在1万套左右，预计全月仅1.25 万套，环比下降幅度约两成。
从价格上看，国家统计局日前发布的数据显示，8月北京二手房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。尤其是经历学区房“震动”的西城区，大幅降价案例屡见不鲜。
表面来看，北京楼市并未像一些“炒房之城”那么疯狂，甚至已现降温趋势，为何此时祭出“杀手锏”，将调控之手指向二手房市场？
据北京市房协相关负责人介绍，在严格监管下，海淀区仍有个别中介机构为争取更多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售等方式，恶意抢单、撬单，既扰乱了二手房交易市场，也不利于房地产经纪行业的良性健康发展。
因此，为规范行业自律，北京市和海淀区房地产经纪协会发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制通过抬高房屋售价来争夺房源的恶意竞争行为。同时，海淀房协结合近一年成交价格情况，对部分热点小区发布二手房交易指导参考价。
网传信息显示，海淀房协针对60平米以下小户型、60-90平米中户型以及90平米以上大户型均给出了指导价，挂牌指导价执行开始时间是10月8日，执行周期暂定半年。
此外，如果超出指导价1%，将不允许中介挂牌，不能通过中介成交。对新挂牌房源，如果不符合过户指导价，整个行业不得接受登记委托，否则吊销执照；对于已在售房源，限期联系业主调整报价，不调整的不予外网展示，但不影响正常卖房过户。
据悉，目前已有多家中介机构响应协会号召，承诺规范经营，不利用抬高房屋售价来争夺销售房源、抢占市场份额，对偏离指导参考价、报价明显过高的房源信息，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。
二手房调控效果显著
一叶知秋，二手房指导价小范围现雏形，正在北京市场上泛起波澜。
值得注意的是，目前北京只是通过中介公司进行针对性约束管理，挂牌指导价是否会影响银行贷款评估，还未见官方细则。北京海淀区一位中介表示，二手房指导价对交易会有多大影响，还要看后续政策具体落实到什么程度。
58安居客房产研究院分院院长张波称，各城市出台二手房交易指导参考价是个大趋势，目前北京只是在海淀先行试点，但二手房参考价要对市场形成直接影响，还需要相关配套性政策，如房贷政策同步参考价进行核准等，才能对市场形成有效影响。
诸葛找房数据研究中心分析师认为，海淀区针对部分热点小区出台二手房指导价，有利于抑制部分过热区域房价涨幅过大，促进房价维持较平稳运行；同时，对部分中介机构挂牌房源价格虚高、一定程度上带动区域二手房价上涨的现象，起到警示作用。
“本次北京的参考价是针对海淀区29个小区进行试点，涉及的小区范围不大，对海淀区的热点小区影响较大，对新房市场量价影响不大。”诸葛找房方面称，预计后期热点行政区有望跟进，尤其西城区跟进的概率较大。
张波也表示，预计北京二手房参考价格未来扩大到全市，只是个时间问题。对于已经进入到存量房为主的一线城市，二手房的调控政策显得尤为重要。配套二手房参考价格，未来还会有更多的相关政策落地，以保障二手房市场的平稳有序发展。
除了“犹抱琵琶半遮面”的北京，今年以来，已经有11个城市出台了二手房指导价，包括深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安、三亚、上海、绍兴、衢州、广州。
“二手房价格调控政策对市场的影响，从深圳和上海都可明显看出，深圳二手房已经连续多月环比下降，上海二手房成交量也快速回落。”张波表示。
58同城、安居客最新发布的《9月国民安居指数报告》同样显示，9月全国65个主要城市二手房挂牌均价为17012元/㎡，环比下跌0.05%。其中，落实了二手住房参考价制度的城市调控效果明显，深圳、宁波、绍兴和广州4个城市挂牌价环比下降。
譬如，8月31日，广州市住建局对天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区的96个成交活跃热点住宅小区，设定了成交参考价格。《9月国民安居指数报告》显示，广州在8月31日上线二手房参考价，9月份二手房挂牌价已环比下降1.3%。
