一边拍地，一边卖房，孙宏斌掌舵下的融创中国（01918.HK，简称“融创”）正在加速冲击规模。
8月5日，融创中国披露，今年前7个月，公司的合约销售金额累计约3701.1亿元，销售面积约2545.7万平方米。其中，7月单月的销售金额约493.5亿元，按年跌5.55%。
虽然在2020年的业绩会上，融创中国管理层并未透露2021年的销售目标。但是据买房指南网了解，融创2021年的目标至少为6400亿元。照此计算，其目前的目标完成率约为57.82%。
克而瑞统计显示，截至7月底，融创中国的全口径销售金额排名为行业第四位。相比行业前三甲房企“碧万恒”，融创中国的该项指标分别落后了1309.1亿元、365.2亿元及303.8亿元。
业内指，如今，“第三名”中国恒大深陷债务泥潭，拓储力度因此放缓，销售去化也受到影响。而融创与恒大之间的销售差距不大，未来或有望后来居上，替代恒大跻身行业前三强。
斥资千亿拿地 利润让位于规模
资料显示，作为近年来发展最为迅猛的“黑马”房企之一，融创之所以能快速成长成为“四巨头”之一，离不开高杠杆加持下的扩张与周转。
不过，随着去年“三道红线”融资新规的出台，以往高杠杆扩张的策略难以为继，融创也不得不走上了“降杠杆”之路。蛰伏多时之后，融创在2021年再现规模冲刺之势，于公开土地市场上大举攻城略地。这也是上述业内人士得出融创或将实现规模突破结论的原因之一。
买房指南网梳理获悉，在刚刚结束的首轮集中供地中，融创重金布局了北京、杭州和重庆等城市。其中，在杭州，融创斥资127亿元斩获了4宗地；在重庆，融创及其组成的联合体99亿拿下8宗地，也是此次土拍中最大的赢家；在北京，融创合计斥资212亿元拿下4宗地，这也是其拿地耗资最大的区域。
上述重金布局的城市，恰是融创的战略重心。去年，杭州、重庆等城市，均为融创贡献了不俗的销售业绩。不过，在这些重点城市之外，融创在徐州、芜湖等地也不乏高价拿地之举。比如，今年2月时，融创摘得了芜湖一宗热门地块，综合溢价率高达169%。
除拿地外，融创的豪气还体现在收并购上。今年4月中旬，融创以99.1亿元的交易对价收购了“广西一哥”彰泰80%的股权。这一价格，同相比欲收购彰泰的旭辉高出了5亿多。
在业内人士看来，融创收购彰泰之举，主要是为了补齐公司在广西区域的土储短板。财报显示，截至2020年末，融创在广西的土地储备主要位于南宁和桂林，总计仅371.66万平方米，占总土储的比重为1.4%，权益土地储备为280.64万平方米，这对融创未来在该区域的发展有一定局限性。
在房地产行业增速普遍放缓、市场去化整体承压，“三条红线”、“贷款集中度”等各项政策持续调控的大背景下，各房企在战略安排上愈发谨慎，尤其是风险较高的大宗交易，对房企的资金能力、资源整合能力等都提出了较高的挑战，融创收购彰泰也不例外，上述业内人士称。此次收购将带给融创的现金流动性问题以及双方之间资源整合进展是否顺利等，都是未来值得关注的方面。
“收并购”虽已成为行业趋势，但与其伴随而来的“后遗症”也在不断出现。此前，世茂与福晟的“世纪并购”即是如此，上述业内人士称。
据买房指南网不完全统计，截至目前，融创通过公开市场的拿地金额已超900亿元，若加上其收购彰泰所花费的99亿元，融创在扩充土储上的花费则超过了千亿元。这一数字同样远高于其去年全年695亿元的买地总金额。
多位业内人士向买房指南网表示，首轮集中供地的最大特点是，双限双竞普遍应用，房企的利润空间被严重压缩，此前滨江集团董事长戚金兴就曾感叹，杭州拿地净利率只有1%至2%。在这样的背景下，融创所抢下的地块该如何消化，也成为了备受业内关注的话题。
在近期的股东大会上，融创中国管理层就部分市场质疑进行了回应，称虽然这几个月的拿地数额看上去较多，但很多项目都有合作伙伴，融创实际需要投入的资金并不多。
以杭州为例，融创在杭州拿到了四宗地，其中三宗报价都未能达到竞自持阶段，这几宗地块的自持部分最终都由合作伙伴原价拿走，保证了利润空间。整体来看，四宗地块融创的权益比为52.5%，实际出资一半，管理层称。
此外，管理层认为，融创擅长高周转，虽然很多城市的利润空间有限，但融创可以在6至7个月内实现从拿地到开盘销售，周转率很高。通过融创团队的周转能力，这些地块（杭州地块）的IRR（内部收益率）可以达到30%以上。
不过，融创今年以来的积极拿地之举，仍被不少业内人士认为，是公司将规模凌驾于利润之上的行为，这与整体行业纷纷转向精细化改革，追求利润重于规模的导向略相违背。事实上，2020年，融创中国的销售毛利率仅录得20.99%，继2019年下滑后第二次出现下降，就是受到了融创2017年土地溢价的拖累。
因高价拿地被约谈 疑似“明股实债”
值得注意的是，今年2月，融创中国曾因高价拿地而被监管部门约谈。彼时，融创和建发联合体以64.52亿元总价拍下上海普陀区地块，溢价率达36.15%，单价超8万/平方米。随后，普陀区区政府即约谈了融创方面，强调“房住不炒”。然而，这些约谈并未让融创放缓拿地的脚步。
一位十分熟悉融创中国董事长孙宏斌的房企管理人士向买房指南网透露，现在融创有很良性的资金渠道和家底，拿地本质是为了争夺行业未来话语权。房地产市场蛋糕未来将达20万亿，同时伴随出现几家万亿房企，融创有意做其中之一。
事实上，在快速实现规模跃升的几年里，融创中国的拿地力度一直不小，杠杆率也随之走高。据买房指南网不完全统计，2011年至2019年，融创中国在公开市场上的拿地金额超过2000亿元，在收并购市场上的金额也超过了2500亿元。去年，监管层面出台“三道红线”融资新规规范行业发展，融创中国也随即做出战略调整，减少投资，将业务重点放在了分拆物业上市以及降低杠杆率上。
一系列举措下，融创中国的降杠杆取得一定成效，由“橙档”房企降至“黄档”。截至2020年末，其非受限现金短债比为1.08，净负债率降至96%，进入安全范围，但剔除预收款项后的资产负债率仍达到78.3%，踩中“红线”，未来有息负债增速不得超过10%。
这一结果的取得，离不开融创中国所展现出的优秀财务技巧。买房指南网对融创中国的各项财务指标进行逐一分析发现，短期借款的下降是其现金短债比变动的主要影响因素。2020年，由于对银行及其他机构借款较2020年减少了251.79亿元，融创中国的短期借款同比下降了32.5%至916.07 亿元。但同时，由于公司债券、优先票据、无抵押非即期贷款的上涨，其长期借款反而同比上升了13.5%。
业内人士指出，通过长短期债务配比的一增一减，融创中国达成了降低“三道红线”指标的目的，但实际上，其刚性债务整体并未明显减少。
此外，融创中国净负债率的降低也被认为存在“明股实债”的嫌疑。天风证券指出，明股实债是房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
具体到融创方面，2020年末，该公司的少数股东权益为522.03亿元，较2019年末的282.32亿元同比增长了84.91%；少数股东损益为36.99亿元，较2019年末的18.10亿元增长104.36%，二者均现爆发式增长。有业内人士测算，当期，融创中国少数股东权益占净资产比例为29.35%，少数股东损益占净利润的比例为9.3%，前者远高于后者，不排除该公司存在通过“明股实债”方式，将部分债务移至表外，从而降低自身负债指标的操作。
大手笔买地之下，是融创中国高企的债务压力。数据显示，去年，融创负债总额已经高达9305.75亿元。其中流动负债有6839.15亿元，资产负债率达83.96%，处在行业高值。当期，其现金及现金等价物虽高达1326.5亿元，但非受限制现金只有987.1亿元，不足千亿。
受行业大环境影响，叠加投资者对融创重金买地前景的不看好，及其此前曝出的被监管部门约谈的负面消息，融创中国在资本市场的股价曾出现波动。6月17日，融创中国2026年1月到期美元债创4月13日以来最大跌幅，价格跌至98.1美分。6月18日，融创中国开盘大跌，最高跌幅10%以上。包括孙宏斌、汪孟德在内的融创中国管理层不得不依靠增持或通过现金行权持有公司股票来稳定资本市场市场信心。
据买房指南网梳理，今年7月份，融创中国再进行了三次回购动作，分别在7月21日以7587万港元回购330万股、7月20日以1.53亿港元回购680万股，7月26日以近3715.25万港元回购股份170万股，共斥资2.66亿。7月16日，融创中国还将“16融创07”的公司债利率由4%上调为6.8%，这都被业内解读为提升投资者信心的操作。
如今，“三道红线”的政策补丁正在路上，作为因杠杆高企被重点监管的房企之一，融创或许将会面临更窄的“财技腾挪空间”，业内称。行业野蛮生长的时代已经过去，昔日高杠杆扩张的房企如今接连暴雷，融创能否在财务稳健的情况下，实现规模上的野心，仍存在不确定性。
“借新偿旧”是融创中国所采取的缓解债务压力同时补充现金流的重要举措。近日，融创宣布发行一笔合共5亿美元的优先票据。而在不久前，其中信建投-融创集团1-5期应收账款资产支持专项计划刚刚获得通过。
7月13日，标普将融创中国拟发行的优先无抵押美元债券调至“BB-”评级，相比公司的主体信用评级低了一个级别，以反映其结构性后偿风险。标普认为，截至2020年底，融创中国的资本结构包含约2270亿元有抵押债务和1190亿元无抵押债务（含对外担保），有抵押债务比率约为66%，显著高于50%这一对债项评级进行下调的临界点，预计融创中国的有抵押债务比率在未来一至两年内，仍将保持在临界点以上。
同时，标普预计，融创中国将实现可观的（尽管有所放缓）的合约销售额和收入增速，但利润率会略微下降。
另有分析人士通过查询融创中国2020年的财报发现，期内，其“其他收入及收益”下的“金融资产公允价值变动及收益”高达96.6亿元，构成了利润增长的绝大部分，而此部分收益主要是因持有的贝壳股价升值所致。而今年以来，贝壳股价一路下跌，融创中国很可能会失去此前积累的大部分浮盈，这也将致使其即将到来的半年报利润指标受到严峻考验。
